（黎文江，合富辉煌首席分析师）

　　近几年有每逢“五一”佳节就颁布新一轮调控政策的惯例，原以为今年能平安度过，谁知道还是跑不了。“十一”前后，几道重量级调控政策连珠炮般出台。9月27日房贷新政成为新一轮房地产调控起点，着力在金融，目的是规避房价暴涨导致楼市泡沫危及金融安全的风险。十一黄金周刚刚结束，中央又接连颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》等，调控力度持续加强的信号已经非常明显。

　　估计政府新一轮调控将以金融（房贷、加息）、税收（物业税）等经济手段全面抑制投机、投资、换房等弹性需求，这是通过抑制成交量缓和供求矛盾，从而制约房价过快上涨的长期有效的调控措施。房价继续快速上涨难获成交量支撑，高位运行的广州楼市将进入盘整阶段。

　　同一户第二套或多套贷款的首付和利率均要增加的新规定及以后将出台的物业税，有可能把一部分中小户型需求阻挡在外。因为原来设想购买二套、三套中小户型打通者，将面临购房成本加重而打消念头转购大户型。

　　本次十一黄金周的市场反应也给发展商一个警醒：今年二、三季度楼价大幅提升之后，销售速度明显减缓，商品住宅成交量没有一个月超过90万平方米。与去年相比，今年成交相当疲软（见附图），反映房价上行缺乏成交量支持，强行拉升可能造成空涨。市场若要维持比较稳定的成交量，需要时间消化前期房价涨幅，第四季度房价不应继续大幅冲高，发展商要在价格拉升与保持成交量之间谨慎寻找最佳平衡点。

　　把通过缓和供求矛盾来调节价格的经济学理论运用于调控楼市价格无疑是正确的，政府通过增加土地供应来增加商品住宅供应，从而平抑楼价的设想也没有错。但政府这一高招被大发展商们化解了：不管政府拿出什么样的地皮，大发展商都以高价收进囊中，不断涌现的“地王”又被其所在地域的发展商作为抬价卖点。问题的关键是政府增加住房供应缓和供求矛盾的设想必须要通过发展商来实现，因为政府不可能自已盖房子供应市场。然而这个设想到了发展商手里就走样了，甚至适得其反，房价越调越高。现在政府从抑制需求入手，直接影响买方，不必假手于发展商也可以缓和供不应求状况，事情便马上有了转机。十一黄金周楼盘多样化促销手段重现，便是发展商对市场平淡作出反应的佐证。看来在未来一段日子里，发展商要花点心思应对成交量疲软问题。