观望前陷入“疯狂”状态

　　在这个过程中，开发商们不再说自己的楼盘“以自住型买家为主”，更不愿说自己的楼盘是“为首次置业者和换房者准备的”，取而代之的是纷纷打出“升值潜力、价格洼地、投资黑马”等宣传口号，不断“忽悠”人们应该投资买房。《家天下》在十一黄金周后所做的调查显示，最近还在买房的人，除了小部分属于不得不买的首次置业者和换房人士外，活跃在市场上的主要买家群已经变成了投资者。他们买房像“扫货”一样，是十套八套地买。至于以后如何处理这些住宅，他们其实也没怎么想过，只是觉得住宅是很好的保值和投资的产品。

　　然而，如果楼市中有太多投资者的身影，这个楼市显然是不健康的。而且这些投资者买楼，绝大部分也还是采取按揭的手段，因此在提高第二套房的首付比例和贷款利率的新政策出台后，这些意气风发的投资者们终于开始感到了巨大的压力，开始却步了。

　　新政策威力令人始料不及

　　因此，我们更倾向于相信，此次房贷新政策只是导致楼价进入调整期的一根导火索，或者可以说是“压倒骆驼的最后一根稻草”。面对高企的楼价，广大市民是真的买不起房子了，砸锅卖铁也无济于事。在最主流的购房者再也无力承接的情况下，成交量自然也在不断下跌。所以，即使没有这次新政的出台，市场离观望期也不远了，只是在新政出台前，投资者们还相信那个蛊惑人心的言论：“广州的楼价远未到头，和香港、东京、纽约比，我们还有很大的空间”。 【延伸阅读： 房贷新政满月 广州楼市首现各方观望】

　　当泡沫大到一定程度的时候，就算没有针尖的刺破，它也会自然爆裂的。

　　前三次观望期轻松跨过，这次有点举步维艰

　　“国八条”出台 楼价照升不误

　　2005年“两会”期间，温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出：要严控房价，防范金融风险。2005年3月17日，央行再次加息，同时调高住房公积金贷款利率。但即使如此，不少城市的房价依然不停地上涨。在这样的市场环境下，2005年3月30日，国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（业内称之为“国八条”政策），将控制房价的任务提升到政治的高度。

　　政策出台后，广州楼价并没有应声下跌，虽然经历了两个月左右的观望期，成交量略有下降，但楼价依然呈现上涨的势头。2005年二季度广州市十区一手住宅价格同比上升7.4%，环比上升3.5%。

　　“国六条”出台 买家追涨入市

　　“国八条”出台后，全国各地包括广州的楼价都没有受到调控的影响，纷纷继续飙升，又一剂控制楼价的“猛药”“国六条”随即出台。2006年6月1日，“国六条”出台规定：凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；二手房转手征营业税时间延长到5年；个人住房贷款首付提至30%……

　　“国六条”出台后，广州房价依然保持坚挺，鲜有楼盘对销售价格作出调整或推出优惠折扣，大批楼盘都不约而同选择了观望，基本上随后推出的新项目都继续以“涨价”为主流，尤其是大户型单位，价格更加高企。不少买家基于“现在不买以后可能更贵”的心态，匆忙入市。因此，不少楼盘的销售人员都表示，“国六条”带来的只是一个月左右的观望期，最终还是以楼价继续上涨而结束观望。

　　2006年7月，广州一手楼市成交量比6月大跌近4成，但楼价却依然坚挺，比6月涨了527元/m2。随即，8月份的成交量更是开始出现反弹，十区签约量为58.54万平方米，签约套数比7月猛增了1338套，达到5197套。

 　今年五次加息 全当是“毛毛雨”

　　“国八条”、“国六条”的相继出台都没有动摇广州的楼价，对成交气氛的影响也是短短的一两个月，那么，今年持续的加息政策对楼市的影响又如何呢？

　　中国人民银行9月14日宣布，决定自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这也是央行今年以来的第五次加息。尽管连续的加息让以按揭贷款的买家月供开支大了许多，但却没有阻挡买家置业的步伐，市场普遍反映，虽然央行持续加息，但买家依然忙于入市，原因是对楼价不断上升产生了恐慌而追涨购买。抢购的现象得以印证。如果说，“国八条”、“国六条”的出台还能令市场出现短暂的观望期的话，那么，连续的加息政策对于买家而言，仅仅是见惯了台风的人遇到了“毛毛雨”而已，完全动摇不了入市的信心。 【延伸阅读：广州楼市正处三大转变中 拐点到底会不会出现？】

　　房贷新政

　　一击即中或“割肉”减价

　　今年9月27日央行、中国银监会公布的“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的房贷新政，终于真正令买家感到了彷徨。不少买家基于二次置业首期门槛的提高，以及按揭贷款利率的上调，而感到置业压力明显增加，加上担心后市楼价会下跌，一时间，已经交了订金的退订的有之、挞订的有之，令市场顿时出现了浓厚的观望气氛。

　　在销售压力下，一些开发商开始将一些不太好卖的单位以暗降的方式推出市场，而买家则由于“买升不买跌”的惯性思维，按兵不动。按照这样的僵持之势，若原本打算在近期推出的大批新货如期推出的话，供应量的增大将令市场发生大规模的降价行动。因为，今年10月的楼价比起今年1月已经上涨了4449元/m2，换言之，即使开发商将均价下调三四成，估计也还有较为可观的利润空间。因此，为了完成销售业绩，估计会有一些开发商被迫忍痛“割肉”卖楼。

　　在双方博弈的市场环境下，假如买家能忍手观望的话，估计广州楼价就会真正进入一个相对稳定的调整期了；但若买家按捺不住依然入市，最起码，中心区的楼价还会有继续上涨的可能。记者 王荔珏

　　当最主流的购房者都买不起楼时，即使没有新政策的调控，市场同样会陷入观望和淡静状态。

　　冰冻三尺 非一日之寒

　　楼价飙升  成交萎缩

　　今年10月和年初时相比，六区和十区的均价基本都涨了5000元/m2，涨幅几乎达到60％。但与此同时，成交量却在不断萎缩：10月份六区的成交量比1月份下跌了近40％，十区的情况也大致如此。这表明，如果没有承接力，楼价爬得越高，只会跌得越惨。