2007年，中国地产已经成长了20年。
在这既好又坏、混沌中渐成规则的20年里，更多的地产强梁出现在《福布斯》中国富豪排行榜上，更多的地产公司在海外上市，或是正在上市的路上。20年，北京的大杂院变成菊儿胡同，上海的石库门变成新天地，广州的包工头变成中国首富……，开发商、购房者和维权律师同时变成媒体追捧的公众人物，这个行业让中国人找到了关于居住、家和私有财产的感觉，也引起了最多的关于道德和梦想的争议。
这就是中国的大地产时代。
回过头来审视2007年，这个行业的游戏规则发生了巨大变化，大地产时代似乎走到了拐点。
地产的资本时代
2007年的中国富豪榜一夜间被刷新，一个25岁的姑娘在父亲的光环下荣登富豪榜榜首。于是人们开始猜测2007年到底有多少房地产富豪将登上富豪榜？他们将以怎样的速度刷新中国富豪的资产记录。这就是资本的力量，它将财富放大的同时也将我们卷进资本的浪潮。
一个显见的事实是中国2007年的房地产企业热衷于上市，无论是A股还是H股，如今的牛市对房地产企业的诱惑力之大可能是当年苦心上市的复地与富力所无法想象的。A股与H股也对房地产企业给予了极大的信任。
然而，一旦进入资本市场，所有的游戏似乎将改变。
一种奇妙的想象，突然让我想起了当年的海南新能源，万科、华润置地与复地。当然还有今天的碧桂园。
这是房地产企业进入资本市场接受资本考验最为鲜活的例子，你也能看到故事背后的时代烙印。上市融资固然是如今房地产行业所面对的共同话题，我们相信，那些在资本市场走过的中国地产企业在理想与野心的背后所能告知我们的也许并不是一个牛市所带来的繁荣，毕竟，中国的金融行业与房地产行业，依然在摸索中前进。是控制资本，还是资本将我们吞没.
外资的白脸时代
“我们继续看好中国房地产市场，投资兴趣不减。”和2006年一样，同样面对“限外令”的外资2007年对投资中国楼市的表态依然积极；但和2006年不一样的是，态度归态度，2007年的外资在行动上更加谨慎低调，因为挑战难度在加大，需要他们花费更多的心思和时间。
的确，随着今年一系列紧锣密鼓的限外政策发布实行，地方政府也开始改变立场，对于外资已经不再像以往那么张臂欢迎了。今年的限外政策比去年明显密集。继著名的“限外令”(171号文)在去年出台之后，今年3月商务部又发布了《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》(25号文)，明确提出“严格限制外商投资房地产”。3个月之后，商务部、外管局又联合发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，在外资圈之中引起了一阵骚动。
虽是如此，但我们不得不认识到，金融业与房地产业越来越深入捆绑的时候，外资已经越来越深入到中国房地产行业，其中包括直接炒作物业抑或是参股房地产企业或是项目。在中央宏观调控下，国内房地产企业融资渠道开始从单一的银行借贷开始向更多的融资渠道转移，其中上市，项目融资以及与国外资本合资可能是大多数开发商选择。然而可以想象的是，这些融资方式同样为外资参与中国房地产提供了更多的渠道与平台。
那么，我们只能说：2007年，外资在中国地产舞台上还是很亮眼的一个大角儿，只不过由唱红脸的改为唱白脸了。
疯狂的“地王”时代”
假设，一袋面粉，可以做10个面包，现在的市场价格，每个面包可以卖3元钱，按常识，这一袋面粉，不应超过30元钱，因为，在面粉变成面包的过程中间，还有许多劳动产生价值物化在里面。
然而，在当今的土地市场上，这一袋面粉，不仅可以卖到30元，甚至可以超过30元。这就是所谓的“面粉卖出面包价”现象，也有人称为“地王”现象。全国各地，近几年这种现象频频出现。诸如：南京G47尧化门地块，杭州杭商院地块，厦门五缘湾地块，广州市珠江新城B1-3地块等等。
疯狂圈地竞标，是哄抬房价的头道贩子，其实也不能全怪开发商，如果某个开发商不按“面粉卖出面包价”的规则行事，就根本拿不到地，就不成其为开发商；这个有违经济伦理的土地“面粉卖出面包价”的现象，要是再往源头追溯，就会发现成因十分复杂、牵扯面很广。
透过繁杂的因素，把事情看得简单些，可以看清，土地和粮食，都是人们赖以生存的最基本的生活必需品，文明社会里，每一个人都应该有适度的保障。在市场上，面包可以有价，面粉也可以有价，但是古今中外，粮食的生产和流通，出于公众利益和公共安全的目的，往往受到严厉的约束，粮食绝不是一般意义上的商品，土地也是。
正是由于过于功利化的批地制度，以及根据这一基础形成的房地产模式，还有借此拉动相关产业来打造支柱产业的做法，捣腾土地资源，唯利是图，才造就了“面粉卖出面包价”的历史奇闻，这也在很大程度上，侵害了广大民众的居住权力。
调控的“领先”时代
本阶段的房地产市场宏观调控自打2004年底启动以来，每一年都被人们认为是“调控年”，或者“政策年”。自从市场经济出现在人们的生活中，这似乎成了一个铁的定律。即：一个处于调控期的市场，必定是思维创新、实践创新的时期。只有那些功底深厚、目光敏锐、意识超前，善于因时、因势而变的企业家，才会给一定时期甚至一个时代留下深刻的烙印，才能“笑到最后”，也才能成为时代的英雄和市场的领军人物。房地产市场也莫不如此。
确实，对于开发商来说，2007年是寒热交替的，5月份之后市场形势一路高歌，业绩成倍增长，上市前仆后继；10月份的政策频频出台，市场冷淡，观望氛围占据主导，11月传出深圳、广州房价下降的消息，12月份拐点论再现……
兼之，温总理新加坡一行发出响亮声音：保障性住房将成为中国住房建设的重点。而中国地产企业一哥——万科也为了抢占保障性住房建设权的头筹，而率先吹响降价的集结号，向政府交上了投名状。应该说，在2007年，市场与调控的例行交锋中，调控似乎占了上风。
房企的洗牌时代
在宏观调控和土地供给减少的背景下，房地产行业逐步进入分化的洗牌阶段。对于愈收愈紧的“紧箍咒”，开发商已经明白：游戏规则变了，以后是资金说了算，资金将成为房地产企业发展的首要因素。
这个因果在2006年就已经种下：项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款。中小型项目不少开发资金来源于银行贷款，而这当中有超过一半的发展商肯定无法达到上述贷款条件。而今年以来，央行6次加息，这不仅助长了购房者的观望气氛，还让一些开发商苦不堪言。根据业内人士测算，加息后房地产开发贷款利率比2006年以前又增加60%。
这种情况下，房地产开发企业的间接融资渠道将受到很大抑制，不仅融资难度加大，而且融资成本也会提高较多。开发商和开发商之间的竞争将越来越集中于资金实力的较量。优质上市公司将具有较强的竞争优势，那些已经或即将通过增发、发行可转债等方式融资的上市公司的资金优势将是他们在行业“洗牌”中最终胜出的重要保障。
有人认为，年底由万科开始刮起的降价潮，就是巨头企业在向中小企业施加压力。一方面，资金充足的大公司在土地开发的源头上发力，频频用天价“地王”推高土地的开发成本，而另一方面，已经赚得盆满钵满的大公司又在终端拦截，用降价来压低中小房企的利润，同时利用规模优势，垄断政府保障性住房的开发；将触角伸向二、三线城市，抢占更为广阔的未来市场——中小房企似乎除了转行，或者等待兼并，已经别无他路。
