公积金可以按揭二手房 房产证真伪如何鉴别？

　　连日来，许多在二手房等方面有疑问的读者纷纷发来信息咨询。这里，我们从中筛选出有针对性的问题集中解答。为了保护大家的隐私，在此省去了咨询者手机号。

　　不经中介能否交易二手房？

　　问：我想把房子卖掉，不过我不想通过房产中介交易，可以吗？委托中介机构办理二手房交易有何好处？

　　答：可以，但需要自行寻找买房客户，然后到房地产交易中心自由交易通道办理过户手续。但建议还是通过有资质的房地产经纪公司代理办理以降低风险，节约时间及交易成本。

　　公积金能否用于二手房？

　　问：我要贷款买一套二手房，等额本息和等额本金两种还款方式有什么区别？另外，公积金按揭二手房可以不？

　　答：1、等额还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

　　2、等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。由于每月所还本金固定，每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。3、公积金按揭二手房是可以的。

　　如何辨别中介公司资质？

　　问：买二手房找什么样的中介机构更可靠？我们可以通过哪些方法辨别他们的资质？

　　答：找一些大型的连锁经营房地产经纪机构，购房者可以通过网络查询这些机构的经纪资质。

　　协议二手房能否购买？

　　问：我买了套二手房（毛坯房），房主把购房合同，购房发票钥匙等东西都给我了，另外还签署了购房协议，只是房产证还未办理。请问卖房的人还能要回这个房子吗？我们签的这个协议是否有效？如果我现在要过户改名的话，只把购房合同和发票给改成我的名字，但房产公司的备案没改的话，是不是也不起什么作用？

　　答：虽然房主将该二手房的购房合同、购房发票钥匙等东西交付给了购房者，但是房屋所有权本身还并没有转移，购房者并没有取得房屋的所有权，该房屋仍由卖方人享有权利。就这个购房协议，对于购房者而言存在风险，但是我们从诚实信用、鼓励交易的原则出发，认为这个协议对双方应该具有一定约束力的。

　　最好在取得房屋所有权后再支付房款；没有进行备案是一个程序性的问题，但是并不影响购房者与开发商签订的购房合同的效力。如果购房者没有买到房屋，已支付的购房款卖方应当退还。

　　房产证真伪如何鉴别？

　　问：我看中了一套二手房，价格合理，但有一点我始终不放心，对方是否真的就是房子主人？虽然我看了房产证，但万一是假的怎么办？

　　答：买房前应当核实清楚卖房人的身份，核对权属证书和身份证，搞清楚卖房人是否是房屋所有权人，是否有权利处分该房屋，如果可以，还可以去房产交易中心进行必要的核实。

（　　特别鸣谢：21世纪不动产成都区域舒宁先生对以上问题所做的专业解答）