马跃成：土地开发三年为限对开发商是生死考验

　　日前，国土资源部、国家工商行政管理总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文。今后，国有建设土地使用权出让合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。

　　属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

　　受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

　　根据示范文本，受让人在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后，方可持合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。

　　签订出让合同时，要明确填写宗地建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑面积、建筑限高、建筑密度最高限制与最低限制、绿地率最高限制与最低限制等土地利用条件。受让人应当按照本合同约定的土地用途容积率利用土地，不得擅自改变。

　　在本合同示范文本发布前两天，国土部联合监察部还发布了一个文件，要求各有关单位和地方政府，要在规定时间之内对违法占地进行清理，一年内遗留的违法项目不能超过15%。对执行不力的有关人员将采取必要的惩处措施，直至免职。

　　在短短的几天之内，国家权力部门两次联合发布强制土地执行文件，看来国家确实认识到了，土地调控房地产市场的重要性。

　　实际上，房地产市场的混乱都是从土地市场开始的，但是这么多年来，土地市场一直也没有得到过认真的清理。这也是房地产市场总是由调控变空调的原因之一。

　　开发商一直蔑视调控政策的原因之一也是由于，开发商手里有着大量的土地储备。可以说，当前被开发商控制的土地总量比国家当年的计划开发土地还要多的多，这些土地就是开发商的粮食，有着大量囤积土地的开发商一点都不担心国家的调控政策。土地紧缩政策甚至被开发商利用成为土地大幅升值的理由。

　　这也是为什么很多的开发商一步一步地由房产开发商转变为地产开发商的原因，整地比盖房子来钱更容易、更简单。

　　由于开发商还有大量的土地储备没有利用，个别公司的的情况达到十几年，甚至20年的土地储备量。还有很多的土地已经储备了很长时间，比如831大限之前的协议出让土地，虽然其价格已经翻了几番，但是还有大量的地块没有进入开发环节。

　　以前常常被以为是房价上涨最大因素的“土地有限论”现在已经不攻自破，因此如果真的把这些已经出让的土地全部在一两年内开发出来，那么即使国家停止供地。也会出现房屋供应量成倍增加的现象。

　　但是，这种现象不大会出现，原因就是现在开发商虽然坐拥万顷土地，但是缺少建设的资金。资金的缺少主要有几方面的原因，一是国家紧缩的货币政策，限制了房地产贷款的数量；二是开发商储备土地占用了大量的资金，也造成大额的负债，大多数情况下，地款是不会付清的；三是房屋的销售困难造成回流资金受到限制；四是房地产实在是一个需要大量资金运做的资本密集型行业，大量的资金通过其他渠道不是有限就是成本太高。

　　国家收闲置地早就有文件要求，以前只是规定了开发的日期，所以很多的地块早早就开始挖坑、砌围墙了，算是项目开工了，但是之后几年都没有了下文。这次的合同示范文本规定了工程的竣工时间也不能超过三年，这就堵住了变相开工实为囤地的后路。

　　去年的地王也好，以前的土地储备也好，同时今年政府还在继续加大放量的力度。看来，房地产市场不可避免地要遭遇土地大战了。当然这与去年的争相地王完全不同，土地贱卖也可能是那些无力完成开发规模的开发商的唯一选择，只怕是贱卖有没有人要呢？

　　原因是现在还有不缺钱的开发商吗？通过银行筹钱这条路被堵死之后，从楼市回笼资金就成了大多数开发商当然的选择。但是在购房人观望情绪没有什么改变的时候，加大降价力度就显得尤为重要。

　　当然，我们也不能太过于乐观，因为以前很多时候，很好的政策就被中途给异化掉了。实际上这次的执行难度也不小，比如惩处当地政府负责人，就面临领导关系上的问题，一个地方长官因为土地违法使用都没有被惩处，有的可能还升官了，现在后继干部因为纠偏不力被免职，可能性不大，何况人家能上到这个位置也不是你国土部的关系。

　　另外，我们也要看到，过去中国房地产市场的基本特点就是囤积土地、延迟开发、捂盘惜售、推迟开盘。正是这些措施成就了房价、地价的一轮一轮的上涨。土地新政把这个基本盘给推翻了，阻力之大可想而知。我们也应当看到，在中国当前的政治、经济、社会各个方面，人们良好的愿望、甚至政府的意愿不一定能顺利实现，力量对比是个关键因素。

　　不管怎么说，这个政策都是有积极意义的，但是人们又无法为此作出自己的努力，只能冀希望于政府的执行层面的工作了。