退房，按揭与保险怎么退

　　我国地产法规越来越健全，维权的声音越来越响亮，业主维权意识不断成熟、不断专业起来，这有力地促进了房地产市场的健康与完善，发展商也在业主的不断维权中成长起来。成功退房的例子不少，且越来越容易被发展商和业主双方接受，退房对消费者而言不再是可怕的一件事，而是可以较为“平心静气”处理好的事情。但对于读者来说还是有点担心，退房之后，自己所交纳的银行按揭贷款怎么办？所交纳的保险金能不能退还？

　　１、按揭款怎么退

　　在购房过程中，就广州目前的情况，还是在先办理了按揭贷款手续相当长一段时间之后才可以收楼的，所以出现符合退房条件的情况还是很多。在此必须提醒的一点是，一旦房子办理了银行按揭之后，办理退房手续的确非常麻烦，而且也很考验发展商的诚信。因为据银行方面工作人员介绍，返还款项多数由发展商操办，所以在此过程中业主多数是只有干着急的份儿。

　　银行说法

　　记者采访了广东发展银行主要负责房贷业务的刘小姐，她介绍，出现此情况一般有两种处理方式，其一是发展商帮助业主进行结清，即将首期及已经供楼的款项返还给业主，另外一部分房款还给银行；接收还款，终止借款合同。在没有出现欠款的前提下，银行便会出具涂销手续，发展商可以到房管局办理该房产的抵押涂销。

　　其二是，由业主出一份“买卖转让的委托书”给发展商，让发展商就此房产转让他人，此时发展商应当为该物业继续供款，并为原业主结清已经交付的房款；如果该物业有了新买家后，发展商应该到银行办理“转按”手续。

　　提醒业主

　　需要提醒业主的是，由于某些原因希望退房的，不能因此而“借故”停止供楼。据银行方面的人士介绍，部分购房者对银行和发展商之间各自的关系存在误解或模糊的认识，有人认为按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款也不用还了；或者想着要退房了，干脆就停止了每月的还房款了。其实，买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。购房者虽然退了房，但因为买家已经从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，在手续未完全办理清楚之前，房款还是要按时供的。

　　２、保险费怎么退　

　　由于现在到银行办理按揭贷款业务时都会按照要求买一份保险，保险金额一般都是按照贷款年限而定的，如果在办理了退房手续之后，即提前结束保险时间的话，保险费可以退还吗？怎么办理？

　　广东发展银行主要负责房贷业务的刘小姐认为，尽管业主所购买的保险受益人为贷款银行，但在确认退房及还清银行所有欠款之后，业主可以申请退保，银行会为买家出具一份“退保证明”，买家持此证明可以到保险公司进行办理退保、退费的手续。

　　提醒业主：保险合同要注明何种情况可退保

　　记者了解到，有些买家在签订保险合同的时候，并没有写清楚在什么样的情况下可以退保，如“提前还贷”或者解除“购房合同”之后，这一点最好在签署合同前双方再进行协商。

　　另外根据《中华人民共和国保险法》第三十八条规定：“保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。”也就是说，如果是在购买了保险之后再进行退房等一系列手续的话，则应该按照受保险的时间计算保险费用。

　　在此之前，银行会为买家出具一份“退保证明”。

　　关于贷款合同

　　●依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出资人，借款合同终止。”　

　　●我国《担保法》第五十二条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。

　　关于保险合同

　　●根据《中华人民共和国保险法》第十四条规定：“除本法另有规定或保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。”

　　●中国人民保险公司关于《个人抵押贷款房屋保险单副本》的“特别约定”栏目中规定：１、保险合同成立后，未经贷款银行书面同意，被保险人不得以任何理由变更或解除本保险合同。２、若被保险人提前还清全部贷款，则抵押关系终止，原约定的贷款银行对保险赔偿金有优先受偿的权利也相应终止，若保险期未满，保险继续有效；若不继续投保，可以办理退保手续，保险人按实际保险期计收保险费。

　　记者手记——该退房时，就退房

　　有同事说，要想减肥，最好的方法就是去买房。一旦纠缠上房子就会有一大摊事情等着你去“烦”。如果买了房子，烦得你受不了的话，那你就退房吧。

　　但谁会拿着自己的房子去开玩笑呢？不是真到了忍无可忍的地步，相信大家都不会有退房的念头，所以现在去评价一个公民是“良民”还是“刁民”，最直接的方式就是看他买楼时的态度，退房时的心态。如果真摊上了一回买了房又得退房的话，那你肯定会留下“心理阴影”，犹豫不决，甚至疑心重重。

　　尽管有这么多后遗症，有一购房“刁民”宣言：该出手时就出手，该退房时就退房，誓将购房“刁民”进行到底。